価格だけに気を取られるのはNG!中古マンションを購入するときの注意点とは?

新築物件ではなく、中古マンションをマイホームとして探している方も多いでしょう。マイホームとして中古マンションを購入する際に特に注意すべき点が4つあります。物件を決めてしまう前にチェックしておきましょう。

  • 築年数20年以降の中古マンションは価格が下がりづらくなるという特徴がある
  • 1981年前後の物件は旧耐震基準か否かの確認が必須
  • 準備が必要な自己資金は、物件価格の3%~10%
  • ハザードマップ、周辺環境などは物件の種類に関わらず要確認

この記事では、マイホームとして中古マンションを購入する際の注意点について、詳しく説明いたします。

中古マンション購入時の注意点3つ+@

「この中古マンション、すごい安くない?」
「たしかに!駅近くでこの安さならいいね!リノベーションもされてるし!」
「でも、気になるのは築年数が古いことだな…」
「別に中が綺麗なら良くない?」
「うーん、そうなんだけど、本当にこの価格って妥当なのかな?」

通常、築年数に反比例して価格が下がっていくと思われがちですが、中古マンションに関しては単純な反比例ではありません。そして、耐震性の問題も中古マンション特有のチェック項目といえるでしょう。

中古マンションは築年数20年以降価格が下がりづらい

中古マンションの価格は、新築時から築年数に反比例して下がってはいくものの、築20年を超えてからは価格が極端に下がりづらくなるという特徴があります。つまり、築20年以降のマンションを購入した場合、購入後に住み替えなどで売却をした場合でも、損失が少ないといえるのです。

なお、マンションなどの鉄筋コンクリート造(RC造)の法定耐用年数は47年ですが、これはあくまでも減価償却の計算などに利用されるものであり、築年数が47年になると住むことができる状態になるという意味ではありません。国土交通省の調査によればその寿命は120年以上とされている他、修繕などをきちんと行っている場合には150年以上住み続けることができるため、購入時から住むことができる期間については、そこまで気にする必要はないでしょう。

ちなみに、築年数によって住宅ローンが組めない場合があります。これは、住宅ローンを組む場合に必ず購入物件を担保とするのですが、あまりにも古い建物の場合には担保とみなされない可能性があるからです。一部の金融機関では、築年数の申し込み条件を設けていることがあるため、事前に確認しておきましょう。

1981年前後の物件は旧耐震基準か否かの確認を

中古マンション購入時に特に注意したいのが耐震基準ですが、耐震基準については「旧々耐震基準」「旧耐震基準」「新耐震基準」の3つがあり、築年数によってどの基準が適用されたマンションであるか、おおよそ予想することができます。

震度5では倒壊しないとされている「旧々耐震基準」は1971年(昭和46年)以前の物件、同じく震度5では倒壊しないとされている「旧耐震基準」は1981(昭和56)年より前の物件、そして、震度6強から7に達する地震でも倒壊しないとされている「新耐震基準」は1981(昭和56)年以降の物件となります。

もちろん、建築当時に「旧々耐震基準」や「旧耐震基準」の場合であっても、耐震診断や耐震改修工事が施されていれば問題はありませんが、まだ未実施の場合には、実施の際に費用負担を求められる可能性もあるため注意が必要です。

なお、節税効果の高い住宅ローン控除に適用される条件として、中古マンションの場合には耐震性能を満たしていることが求められています。これは築年数、もしくは耐震基準適合証明書などの各種証明書などで証明する必要があるため、頭に入れておきましょう。

準備が必要な自己資金は、物件価格の3%~10%

昨今では、フルローンでマイホームを購入する方も多くなっていますが、住宅ローンの融資がおりるまでの間に、一時的に支払いが必要な初期費用として、申込証拠金、手付金、仲介手数料があります。

申込証拠金は不要とされるケースも多いですが、申し込み時に数万円から10万円程度必要です。仲介手数料は物件価格の3%前後で、不動産会社によっては契約時と引き渡し時の2回に分けて徴収する場合があり、契約時には住宅ローンの融資がおりていないために自己資金で支払う必要があります。

もっとも、申込証拠金と仲介手数料については不動産会社へ相談することで、支払い時期を住宅ローン融資実行後にしてもらうことも可能でしょう。また、仲介手数料を無料としている不動産会社であれば、このような心配は無用です。

手付金に関しては、物件価格の5%~10%ほど必要とされるもので、契約後の解約を抑止する法的な意味合いがあるため、支払いは必須です。ただし、あくまでも売買代金の一部を先払いするといいう性質を持ちますので、その金額については相談可能といえるでしょう。

なお、中古マンション購入時に必要な初期費用の詳細については、こちらの記事を参照ください。

その他マイホーム購入時共通の注意事項

前項の耐震基準にも関連しますが、物件がある所在地の自治体などが提供しているハザードマップ(防災マップ)を確認しておくことで、災害時の一定の被害予測や避難場所を確認することができます。中古マンションの場合、特に地震災害(液状化現象の発生する範囲など)と河川浸水洪水(主に河川の氾濫を想定)については、確認しておくべきでしょう。

また、周辺環境の確認については、可能な限り、回を重ねて念入りに行いましょう。朝、昼、晩という時間帯だけではなく、曜日によって交通量などの環境や治安が一変することがあります。テレワークが増えている方にとっては、周辺の騒音などについても、ある程度確認しておくべきでしょう。

おわりに:中古マンションは築年数が特に重要!

中古マンションについては、価格変動や適用される耐震基準に関わる築年数が特に重要であることがお分かりいただけたと思います。一見お得に見えても耐震基準が古かったり、耐震性が備わっていなければ物件の価値が下がることになります。

また、築浅のマンションは割高であり、築20年を超えた物件は資産としても購入価値があるということも、頭に入れておくとよいでしょう。

この記事を監修した人

宅地建物取引士小林弘卓

長野県軽井沢生まれ、群馬県高崎市育ち。教員免許を取得したのち、教育関係の仕事に従事も、現場にて母子家庭や貧困家庭を目の当たりにし、何か役に立つことはできないかと決起。ファイナンシャルプランナー2級およびAFP、宅地建物主任者の資格を取得後、家計のやりくりから投資運用などお金のアドバイスだけではなく、様々なお悩み事を第3者の視点でアドバイスすることを目的とした「トータルアドバイズ」代表として活動。九星気学鑑定士としての人生相談も好評を得ている。

個人ブログ:https://ameblo.jp/total-advise-company/

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