中古マンション購入時の申し込みから入居までの流れを5STEPで解説!

資金計画や情報取集を終えて、ようやく購入したい中古マンションが決まった後、具体的にどのような流れで手続きが進んでいくのでしょうか。中古マンション購入時の流れを大きく分けると、以下の5STEPになります。

  • STEP1 住宅ローンの事前審査
  • STEP2 購入の申し込み
  • STEP3 重要事項説明、売買契約と手付金納付
  • STEP4 住宅ローンの申し込み、本審査および契約
  • STEP5 住宅ローンの融資実行から物件の引き渡し

この記事では、中古マンション購入時の手続きの流れを、5つのSTEPに分けて詳しく説明していきます。

中古マンション購入時の流れ5STEP

「よし!いよいよ、このマンションの申し込みだね!」
「そうね!念願のマイホームはうれしいな~!でも、住宅ローンっていつ申し込むの?」
「え?それは不動産会社がやってくれるんじゃない?」
「それは売買契約でしょ?お金を借りるのは金融機関なんだから。」
「確かにそうだな…」

中古マンション購入時の流れは、その手続きの内容によって、

  1. 物件の購入に関する手続き
  2. 住宅ローンに関する手続き

の2つに分けることができます。

以下の5STEPについては大まかな流れを重視していますが、2つの手続きが進行していくことを意識しながらお読みください。

なお、中古マンション選びの注意点については、こちらの記事を参照ください。

STEP1 住宅ローンの事前審査

購入したい中古マンションがある程度決まったら、住宅ローンの事前審査を行うと良いでしょう。住宅ローンの事前審査を受ける際には、購入したい中古マンションの詳細を記載する必要があるため、物件購入の申し込み後に事前審査を行うことも多くあります。しかし、事前審査はあくまでも事前審査であり、審査に通ったからといって申し込みをしなければならないというわけではありません。

事前審査をすることで自身の収入や資金計画から、借入可能額の目安や金利条件を確認することができるため、本当にその中古マンションを購入できるかという意味合いだけではなく、どれくらいの価格の中古マンションを購入できるかという一定の目安を知ることができるのです。

また、実際にその審査結果をもって申し込みを行うことになれば、売主は住宅ローンの事前審査に通った人を優先したいと考えるのは当然です。このように、物件購入の申し込み前に住宅ローンの事前審査を行うメリットは多くあるといえるのです。

なお、住宅ローンの事前審査については、直接金融機関で行うこともできますし、物件探しを依頼する不動産会社にあっせんしてもらうことも可能です。ただし、事前審査の際にあなたの信用情報を照会され、その履歴が残ることには注意しましょう。クレジットカードのように、何度も申し込みを繰り返すことで申し込みブラック(申し込みを繰り返したために、お金に窮していると捉えられ、審査に通りにくい状態になってしまうこと)とされることは無いものの、申し込み履歴が短期間に立て続いていると、審査をする金融機関に良い印象を与えないといえるでしょう。

住宅ローンの事前審査のポイント

  1. どれくらいの価格の中古マンションを購入できるか、一定の目安を知ることができる。
  2. 審査に通っても申し込みをしなければならないというわけではない。
  3. 借入可能額の目安や金利条件を確認することができる。

事前に購入可能な物件の目安がわかったりするので、事前審査を行うとスムーズです。

STEP2 購入の申し込み

住宅ローンの事前審査に前後して、具体的に中古マンション購入申し込みの手続きになります。申し込みはその物件の広告を載せている不動産会社を通して、仲介してもらうことが多いといえますが、希望条件をあらかじめ不動産会社に伝えておき、良い物件があれば紹介をしてもらうという場合もあります。この際、相手の不動産会社が仲介なのか、売主なのか、代理なのかについては確認しておくべきでしょう。

※不動産会社の立場で何が変わるかについては、こちらの記事を参照ください。

購入申し込みの際には、その意思の証明として「買付証明書」を記載することになります。これは、「購入申込書」「買付申込書」「買受証明書」などと呼ばれることもありますが、どれも意味は同じです。

この証明書内に、購入希望額を記載することが多いため、中古マンションの購入に際しては価格交渉の意味合いも含まれることには注意しましょう。

また、「買付証明書」の記載と共に、「申込証拠金」の支払いを依頼されることがあります。金額は不動産会社によって異なり、請求されない場合もありますが、契約が成立すれば支払った代金は物件の代金に充当されます。金額としては5~10万円程度が相場といえるでしょう。

購入の申し込みのポイント

  1. 中古マンションの購入に際しては価格交渉の意味合いも含まれる。
  2. 「申込証拠金」は不動産会社によって異なる。
  3. 「申込証拠金」は5~10万円程度が相場。

STEP3 重要事項説明、売買契約と手付金の支払い

申し込みが売主に認められたら、続いて行われるのが重要事項説明です。

重要事項説明では、「購入する物件の詳細」と「売買条件の注意点」、マンションの場合にはさらに「共有部と専用部分の規約や、管理、修繕」について書かれた重要事項説明書についての説明を受けることになります。なお、この説明は誰でも行えるわけではなく、国家資格を持った宅地建物取引士の独占業務となっています。

重要事項説明の後に行われるのが、売買契約と手付金の支払いです。

本人確認書類や収入証明書類などの証明書類を収集し、当日に臨みましょう。ここで手付金の支払いと、不動産会社によっては仲介手数料の一部支払いを行うことになりますが、この時点では住宅ローンの融資を受ける前です。つまり、一時的に自己資金を用意して支払う必要があります。

本来、手付金は物件の5%~10%、仲介手数料は物件の3%前後(分割払いであればその一部)が必要となるため、数百万円単位の自己資金が必要とされていましたが、昨今ではフルローンも珍しくないため、不動産会社に相談をして支払い金額を抑えてもらうことも可能です。

なお、重要事項説明は売買契約の直前に行われることもありますが、当日の説明を受けてそのまま売買契約になってしまうと不明点を理解できないままの契約になる可能性もあるため、できれば説明の前に重要事項説明書のコピーなどを手に入れて、質問すべき箇所を先にピックアップしておきましょう。

重要事項説明、売買契約と手付金の支払いのポイント

  1. 重要事項説明は、「購入する物件の詳細」と「売買条件の注意点」の説明を受ける。
  2. マンションの重要事項説明は、「共有部と専用部分の規約や、管理、修繕」の説明も含まれる。
  3. 売買契約と手付金の支払いは重要事項説明の後に行われるので事前に準備しておくこと。
  4. 一般的に、手付金は物件の5%~10%、仲介手数料は物件の3%前後。
  5. 質問すべき箇所を先にピックアップしておく。

STEP4 住宅ローンの申し込み、本審査、金銭消費貸借契約

売買契約が締結されると、住宅ローンの申し込みに次いで本審査が行われ、審査に通ることができれば金銭消費貸借契約を金融機関と締結することになります。

事前審査は返済能力に焦点を当てた簡素化された審査ですが、本審査においては、担保物件として問題がないか、契約者の健康に問題がないかなど、より詳細な審査が行われます。よって、事前審査を通過しているからといって、必ずしも本審査を通過できるとは限りません。

万が一、審査に通らない場合には売買契約を解除することになりますが、通常、売買契約を解除する場合(クーリンオフ適用を除き)、手付金は返却されません。もっとも、不動産売買契約時に住宅ローン特約を結んでいれば、手付金は払い戻されるため、特約の有無は確認しておきましょう。

住宅ローンの申し込み、本審査、金銭消費貸借契約のポイント

  1. 本審査は、担保物件として問題がないか、契約者の健康に問題がないかなどを審査される。
  2. 審査に通らない場合には売買契約を解除することになる。
  3. 不動産売買契約時に住宅ローン特約を結んでいれば、手付金は払い戻される。

STEP5 住宅ローンの融資実行から所有権移転登記、物件の引き渡し

無事住宅ローンが融資されれば、売主への代金や仲介手数料の支払いが行われ、対象不動産の所有権移転登記、そして物件の引き渡しが行われ、晴れてマイホームへの入居となります。

おわりに:売買契約と住宅ローン契約を混同しないように

中古マンション購入時の流れについては、売買契約と住宅ローン契約が同時進行していくことを頭に入れておきましょう。そして、その中でも特に重要な重要事項説明についてはしっかりと事前準備を行うようにしましょう。

この記事を監修した人

宅地建物取引士小林弘卓

長野県軽井沢生まれ、群馬県高崎市育ち。教員免許を取得したのち、教育関係の仕事に従事も、現場にて母子家庭や貧困家庭を目の当たりにし、何か役に立つことはできないかと決起。ファイナンシャルプランナー2級およびAFP、宅地建物主任者の資格を取得後、家計のやりくりから投資運用などお金のアドバイスだけではなく、様々なお悩み事を第3者の視点でアドバイスすることを目的とした「トータルアドバイズ」代表として活動。九星気学鑑定士としての人生相談も好評を得ている。

個人ブログ:https://ameblo.jp/total-advise-company/

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