あなたも投資家に!?アパートやマンションの一棟購入時の仲介手数料は無料にできる?投資用物件の初期費用について

投資用物件を購入する場合、マンションを一棟購入するというのはハードルが高いかもしれませんが、アパートを一棟購入される方は多くいらっしゃいます。その場合、初期費用や仲介手数料はいくらぐらいかかるのでしょうか。
投資用物件(アパートやマンション一棟)を購入する場合の仲介手数料については、以下のとおりです。

  • 初期費用の名目(頭金、手付金、諸費用)は、投資用物件も居住用物件もほぼ同じ
  • 初期費用は物件の価格に比例して高額になる
  • 仲介手数料の計算は、居住用物件と同じ速算式で計算可能
  • 仲介手数料は経費に算入できない
  • 仲介手数料を無料や半額に割引できるケースもある

この記事では、投資用物件として、アパートやマンションを一棟購入した場合の初期費用や仲介手数料について、ご説明していきます。

投資用に一棟まるっと購入するときにかかる初期費用とは?

「ねぇねぇ、不動産オーナーって憧れない?不労所得で老後は暮らしたいな~なんて!」
「そりゃー憧れるけどさ、結構大変なんだよ?ただ放置してればいいわけじゃないし。節税のためにいろいろと管理しなきゃいけないしね。」
「そうなんだ…でも、最近は個人の不動産オーナーも多いらしいじゃん?そんなに大金持ちじゃなくてもチャンスはあるってことでしょ?」
「確かによく聞く話だよね。もしかして、初期費用ってそんなに掛からないのかな…」

まずは、投資用物件として、アパートやマンションを一棟購入する場合に必要な初期費用について、確認していきましょう。基本的には、物件価格と比例して高額なると考えれば問題ありません。

投資用物件(アパートやマンション一棟)を購入する場合にかかる費用は?

投資用物件(アパートやマンション一棟)を一棟購入する場合にかかる初期費用については、頭金、手付金、諸費用に分けることができ、これは一般的な居住用物件を購入する場合と同じです。頭金や手付金については、最小限に抑えることも可能ですし、ローン審査さえ通過することができれば、複数の投資用物件を購入することも可能です。

また、初期費用のうち、諸費用についても一般的な居住用物件を購入する場合と同じ名目で費用がかかります。具体的には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、士業への報酬、ローン関連手数料、ローン関連印紙代、火災保険料、仲介手数料などが挙げられますが、これらの金額は「物件価格の〇%」とされていることが多いため、購入する物件の価格に比例して高額になると考えればよいでしょう。

なお、設計費用に含まれることが多い、建築確認申請等手数料については、1つの部屋だけを購入する(区分マンション)場合ではなく、マンションやアパートを一棟購入する場合に必要となる可能性があります。

投資用物件と居住用物件で利用できるローンは異なる

一般的に、フラット35などの住宅ローンは、契約者や契約者の親族の居住を目的とした住宅のためのローンであり、不動産投資ローンとは異なります。具体的には、不動産投資ローンは、住宅ローンよりも高利であること、住宅ローンより融資上限金額が高額であること、法人名義が可能であることなどが挙げられます。

そして、何といっても融資審査内容が異なることも大きな違いの1つであり、住宅ローンについては、契約者の年収や、返済能力があるかないかなど、個人の属性が重要とされますが、不動産投資ローンについては個人の属性だけではなく、毎月の家賃収入がどれくらい見込めるかという物件の収益性や、その物件にどのような価値があるかという物件の担保性が加味された上で、ローン審査が行われることになるのです。

投資用の物件購入時にかかる仲介手数料はいくら?交渉はできるの?

続いて、投資用物件の購入時にかかる仲介手数料について確認していきましょう。仲介手数料は、諸費用の中でも多くの割合を占めることになるため、重要な項目です。

仲介手数料は投資用物件も居住用物件も同じ計算式

仲介手数料には不動産会社が徴収できる金額の上限が決められていますが、その速算式は、「物件価格の3%+6万円(税抜)」で計算されます。これは、投資用物件であっても、居住用物件でもあっても変わりません。3,000万円の物件であれば96万円ですし、1億円の物件であれば306万円が仲介手数料となるため、物件の価格が高くなれば、それだけ仲介手数料も高くなるというわけです。

仲介手数料は経費算入ができない!

アパートやマンション経営を行う大きなメリットとして、経営を行う場合に経費算入ができるという点が挙げられますが、印紙税、登録免許税、不動産取得税、士業への報酬、ローン関連手数料、ローン関連印紙代、火災保険料など、多くの初期費用が経費に算入できる反面、仲介手数料は経費算入ができません。仲介手数料は購入した物件の金額に合算した上で、毎年減価償却をしていくことになりますので、収益に対する税金の計算には注意が必要です。

仲介手数料の割引は可能?

仲介手数料は、仲介業務を行う不動産会社の唯一の報酬といっても過言ではない費用です。その費用を割引することができるのかといえば、ズバリ、できます。なぜなら、もし1社の不動産会社が、売主と買主をマッチングさせた場合、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を受け取ることができるからです。

つまり、5,000万円である賃貸アパートの売買契約を成立させた場合には、売主からも買主からも「物件価格の3%+6万円(税抜)」、つまり156万円の報酬を徴収することができるため、結果として312万円の報酬を得ることができますが、この場合、買主側の仲介手数料を無料としたところで、156万円の収益を確保することができるのです。

しかし、これはあくまでも1社の不動産会社が売主と買主をマッチングさせた場合です。実際には、売主と買主を1社の不動産会社がマッチングさせることは容易ではなく、一定の条件下である場合に限られるので、不動産会社の心証が悪くなるような、過度な値引き交渉は避けるようにしましょう。

初めから仲介手数料半額や無料としている不動産会社は怪しい?

仲介手数料が半額や無料であることを謳っている不動産会社は、良い不動産会社か、悪い不動産会社にはっきり分かれるといっても過言ではありません。

良い不動産会社は、売主からの仲介手数料を確保する代わりに、買主への仲介手数料を割引している場合が多いでしょう。さらに、無駄な広告費や事務所を無駄に設置しないなど、経費節約に勤しむ代わりに、買主への仲介手数料を少しでも割引しようと努力するような不動産会社です。

こちらの記事では、仲介手数料無料物件を扱う不動産会社の選び方について解説しています。あわせてご覧ください。

一方で、悪い不動産会社は、一見は買主への仲介手数料を割引しているかのように見えて、実は他の名目で仲介手数料を徴収していたり、通常であれば受けることができるはずのサービスの一部を省略して、経費を浮かせている場合です。安かろう悪かろうにならないように、不動産会社はしっかり吟味しましょう。

不動産投資に関する2つの注意点

昨今では、個人であっても気軽に始められるようになった不動産投資ではありますが、初心者の方が不動産投資を始める場合に、特に気をつけるべき2つの注意点について、ご説明していきます。

入居者がいるからこそローンを支払うことができる

先述したとおり、ローン審査において重視されるのは個人の属性だけではなく、物件の収益性であることからもわかるように、重要なのはいかに家賃を回収し、支払いに充当するかです。空き部屋が続いても、ローンの支払いは続くことになるため、いかに空き部屋を減らすことができるかが重要となります。

長く居住してもらうような管理をすることも1つの方法ですが、退去者がいても次の入居者がすぐに見つかるような好立地の物件を選んだり、高設備の物件を建築するという方法もあります。しかし、好立地だと思っていたら周辺に日影となるようなマンションが建ってしまったという失敗談もあります。いずれにせよ、将来を見通す必要があるため、利回りが簡単に計算できる投資運用ではありません。

経費の計算が最も重要で、最も手間がかかる

不動産投資を行う大きなメリットとして、経費計上や節税効果を挙げることができますが、その計算は非常に手間がかかるものです。そして、収入と支出のバランスをきちんと取らなければ、最終的にはローンが支払えなくなるという恐れもあります。

物件を購入すれば片手間で副収入が手に入ると考えるのは非常に危険であり、本業が忙しいサラリーマンであっても、物件を管理したり、細かい経費計算をする時間が必要となることは理解しておかなければなりません。もちろん、管理や経費計算を全て外部に委託することもできますが、そのぶん収益が減り、利回りが低くなってしまうのです。

おわりに:不動産投資にチャレンジするならそれなりの覚悟を

不動産投資のハードルは昔に比べてずいぶん低くなったことから、サラリーマンなどが本業の片手間でアパートなどの投資用物件を購入し、副業収入とされている方も多くみられるようになりました。初期費用も抑えることができますし、仲介手数料は無料にできる可能性もあります。

しかしながら、不動産投資は投資用物件をただ購入すればよいというだけではなく、手間のかかる管理や経費計算をしっかりと行わなければ、高い利回りを得ることができず、損をする可能性があることも十分に理解すべきでしょう。

この記事を監修した人

宅地建物取引士小林弘卓

長野県軽井沢生まれ、群馬県高崎市育ち。教員免許を取得したのち、教育関係の仕事に従事も、現場にて母子家庭や貧困家庭を目の当たりにし、何か役に立つことはできないかと決起。ファイナンシャルプランナー2級およびAFP、宅地建物主任者の資格を取得後、家計のやりくりから投資運用などお金のアドバイスだけではなく、様々なお悩み事を第3者の視点でアドバイスすることを目的とした「トータルアドバイズ」代表として活動。九星気学鑑定士としての人生相談も好評を得ている。

個人ブログ:https://ameblo.jp/total-advise-company/

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