不動産購入時にかかる仲介手数料の相場はいくら?支払うタイミングはいつ?

マイホームの購入を検討する際、仲介業務を依頼した不動産会社から過剰な手数料を搾取されるのではないかと、心配される方も多いのではないでしょうか。不動産のような高額な買い物は、一生に一度、あるかないかの出来事ですからなおさらです。

不動産売買の仲介業務を行った場合の仲介手数料については、「売買価格の3%+6万円」まで(税別。物件価格が400万円以上の場合)が受け取ることができる上限額であり、法律で厳しく規制されています。そして、ほとんどの不動産会社がこの上限額まで仲介手数料を受け取っていることから、「売買価格の3%+6万円」が仲介手数料の相場と考えて差し支えありません。

  • 仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法を根拠としている
  • 速算式「売買価格の3%+6万円」で算出される金額が上限額である
  • あくまでも上限額であり、下限は決められていない
  • 成功報酬であるため、着手金は不要
  • 支払いは物件引き渡し時に一括、もしくは売買契約時と物件引き渡し時の2回分割して現金払い
  • 物件の種類によって仲介手数料の上限の違いはないが、仲介手数料を無料にしたり、割引しやすい種類はある

この記事では、不動産売買の仲介手数料について、その相場や具体的な計算方法、支払いのタイミングまで、詳しく解説していきます。

仲介手数料の相場ってあるの?

「手数料って言い値だと思わない?今度買うマイホームの仲介手数料なんか、100万円以上するんだからね。」
「確かにね。数千万円のうちの100万円って言われるとなんとなく妥当に思えるけど、もしかしたらボッタクリなのかしら?」
「仲介手数料無料の不動産会社もあるぐらいだから、言い値なのかなぁ…。相場っていくらなんだろう?」

不動産会社の仲介手数料は、消費者保護の観点から上限額について法律で厳しく制限されています。その根拠となる法律の内容や相場について確認していきましょう。

仲介手数料の相場はないが、上限はある

不動産取引は、個人が日常的に繰り返し行うものではないため、仲介手数料がいくらであれば妥当であるか、判断することが難しいといえます。そこで、不動産会社の言い値とならないよう、消費者保護の観点から、売買、賃貸それぞれについて、その上限額を厳しく制限しています。

仲介手数料については、宅地建物取引業法を根拠法としており、「売買価格の3%+6万円」という速算式で計算することができる金額が、報酬として受け取ることができる上限額となります(税別。売買価格が400万円を超える場合)。

ただし、制限しているのは仲介手数料の上限額のみで、下限額の制限はありません。昨今では、仲介手数料を無料としたり割引する不動産会社も見かけるようにはなりましたが、未だに、多くの不動産会社が上限額まで仲介手数料を受け取っているのが現状です。つまり、仲介手数料の相場は法律で決められた仲介手数料の上限額である「売買価格の3%+6万円」といって差し支えないでしょう。

以下、条文を記載します。

【宅地建物取引業法 第46条】

第四十六条 
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
引用元:(報酬)

なお、報酬の額については、国土交通大臣が定める「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」に詳細が記載されています。

仲介手数料を上限まで徴収するのは不動産業界の暗黙のルール

ここで大きなポイントとなる点が、法律で制限されているのは上限額であり、下限額ではないことです。つまり、不動産会社が仲介手数料を無料としても、割引しても法的な問題は全くありません。

もちろん、不動産取引の仲介業務は売主と買主とを結び付ける業務だけではありません。現地確認や値引き交渉、契約書の作成から重要事項説明、住宅ローンのあっせんなど、専門的で手間のかかる業務を代行するわけですから、その業務内容に見合った報酬ともいえます。

そして、不動産会社同士で仲介手数料の値引き合戦を行えば、純粋に契約数を増やさなければ採算が合わなくなってしまう可能性があり、結果としてサービスが悪化するのではないかと懸念されてきました。

一方で、仲介手数料をあたりまえのように上限額まで徴収することで、そこに企業の自助努力や、不動産会社同士の健全な競争が生まれないという、不動産業界の悪しき風習となっていたことも事実です。他社との価格差を出す必要がなかったため、社内の経営コストをカットするなどの自助努力を行う必要もなく、会社経営がおざなりにされていた結果、不動産会社は潰れやすいという実態もあるのです。

仲介手数料を計算してみよう

さて、先ほど説明したのは速算式ですが、本来の仲介手数料の計算方法はどのようなものなのでしょうか。また、具体的な物件価格によって、仲介手数料がいくらになるのか、計算してみましょう。

仲介手数料の本来の計算方法

本来の仲介手数料の計算式は、以下の3つに分解して計算されます。
① 物件価格が200万円以下の部分・・・物件価格の5%
② 物件価格が200万円を超えて400万円以下の部分・・・物件価格の4%
③ 物件価格が400万円を超える部分・・・物件価格の3%

たとえば、物件価格が3,000万円だった場合には、
① 200万円×5%=10万円
② 200万円×4%=8万円
③ 2,600万円×3%=78万円

①から③を合計すると96万円となり、この金額に消費税を加えたものが、売主から受け取ることができる仲介手数料の上限額となります。

では、速算式「売買価格の3%+6万円」で計算してみましょう。
3,000万円×3%+6万円=90万円+6万円=96万円
見事、速算式と同じ結果になりましたね!

売買価格の3%に統一したほうが分かりやすいと思われるでしょうが、山奥の別荘や地方の過疎地などにおいては、200万円以下の物件もたくさんあります。売買契約にかかる様々な業務を考えれば、安価な物件でも高価な物件でも手数料が同じであれば、安価な物件を誰も仲介したがらなくなってしまうという理由もあるのでしょう。

実際に仲介手数料を計算してみよう!

それぞれの物件価格について、仲介手数料がどのくらいかかるのか、計算していきましょう。

<物件価格が1,000万円の場合>
1,000万円×3%+6万円=36万円+消費税

<物件価格が2,000万円の場合>
2,000万円×3%+6万円=66万円+消費税

<物件価格が3,000万円の場合>
3,000万円×3%+6万円=96万円+消費税

<物件価格が4,000万円の場合>
4,000万円×3%+6万円=126万円+消費税

<物件価格が5,000万円の場合>
5,000万円×3%+6万円=156万円+消費税

当然ではありますが、1,000万円ごとに30万円の仲介手数料が、上限額として加算されることになります。

一戸建てと中古マンションの仲介手数料は違うの?

仲介手数料は、新築一戸建てや中古一戸建て、新築マンションや中古マンションによって異なるのでしょうか。また、仲介手数料を無料にしたり、割引しやすい物件の種類についてご説明していきます。

物件の種類によって諸費用は異なるが、仲介手数料は変わらない

まず、新築一戸建てや中古一戸建て、新築分譲マンションや中古マンションによって仲介手数料の上限額が異なることはありません。先に挙げた宅地建物取引業法第46条や「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」には、物件の種類についての記載は無いのです。

ただし、物件の種類によって、不動産を購入する際の諸費用については若干差があります。たとえば、新築マンション特有の費用として修繕積立基金、新築戸建ての場合は水道を引くための水道負担金など、異なる名目の費用が必要となる可能性があるでしょう。

仲介手数料を無料としたり割引きやすい種類がある!

仲介手数料を無料としたり割引きやすいのは、売主が個人ではなく、リノベーション業者や建売業者などの不動産業者である場合です。これは、不動産会社が買主を探して売買契約を成立させれば、売主である不動産業者からほとんどのケースで、仲介手数料を受け取ることができるからです。

この理由を踏まえてみると、仲介手数料を無料としたり割引きやすい物件の種類が自ずと想像できるかもしれませんが、リノベーション業者が部屋を買い取ってリノベーションしてから売り出している中古マンションや、土地を分譲して建売住宅を何棟か建てて販売する建売新築戸建てについては、不動産業者が売主となっている可能性が高いため、仲介手数料を無料としたり割引きやすい物件の種類といえるでしょう。

なお、新築分譲マンションも仲介手数料が無料となりやすいのですが、仕組みが少し異なります。新築分譲マンションの場合は、マンションを建てた不動産業者(デベロッパー)の「代理」の立場で不動産会社が関係することが多いといえます。業務としては「仲介」と近いのですが、あくまでも「売主」の立場であり、売買契約を締結することができるという意味では、「仲介」とは異なります。

「代理」は「売主」と同等の権利を持つから、仲介手数料がそもそも必要ないのでは?と思われるかもしれませんが、実は、法律上は買主から仲介手数料を受け取っても問題はありません。ただし、売主であるデベロッパーからの報酬がメインとなる上、「代理」の場合は買主の仲介手数料分を売主に請求することもできると法律で定められていることもあり、買主から仲介手数料を徴収する可能性はほとんどありません。

仲介手数料の交渉には、有利に交渉が運ぶ5つの条件・シチュエーションがあります。交渉前に読んでおくときっと役に立つでしょう。ぜひあわせてご覧ください。

仲介手数料を支払うタイミングはいつ?

仲介手数料は成功報酬であることから、支払いのタイミングが決まっています。また、基本的には不動産会社への「現金払い」となりますが、あらかじめ準備する必要があるのでしょうか。

仲介手数料は着手金ではなく、成功報酬である

仲介手数料は成功報酬ですから、買主が物件の希望条件を伝えて部屋を探してもらったとしても、契約に至らなければ費用が発生することはありません。つまり、着手金の要素は無いといえるでしょう。

支払いについては不動産会社への「現金払い」ですが、仲介手数料は住宅ローンにオーバーローンとして上乗せして借りることができる金融機関も多くなっているため、必ずしも初期費用としてあらかじめ準備する必要はありません。

ただし、住宅ローンに含めることができない場合には、貯金などから切り崩すか、住宅ローンより高利なローン(諸費用ローンや一般のキャッシング)などを利用しなければならいため、注意しましょう。

支払いのタイミングは売買契約成立時と物件引き渡し時

仲介手数料の支払いのタイミングは不動産会社によって異なりますが、物件引き渡し時の1回払い、もしくは、売買契約成立時と物件引き渡し時の2回払いが一般的です。

マイホーム購入の簡単な流れは、「申し込み→売買契約→住宅ローン審査→引き渡し」ですから、売買契約成立時には住宅ローン(オーバーローン)からの支払いはできません。もし、売買契約時に手持ちの現金が心もとない場合には、支払いのタイミングを引き渡し時の1回払いにしてもらう相談などが必要となるため、事前に仲介手数料の支払いタイミングについては、確認しておくべきでしょう。

もちろん、仲介手数料無料の不動産会社であれば、このような心配は不要です。

おわりに:仲介手数料を無料とする不動産会社が業界全体を活性化させつつある

不動産売買の仲介手数料については、法律を根拠として厳しく制限されていることがお分かりいただけたと思いますが、その上限額いっぱいが相場となっていたのは不動産業界の暗黙のルールであり、無料としたり割引をすることに何ら問題はありません。

仲介手数料を無料としたり、割引をする不動産会社が増えてきたことは、消費者にとってはもちろん喜ばしいことですが、それ以上に、不動産会社同士が健全な競争し、経営コストをカットするなどの自助努力を行うことで、不動産業界全体の活性化につながっていくことも期待されているのです。

この記事を監修した人

宅地建物取引士小林弘卓

長野県軽井沢生まれ、群馬県高崎市育ち。教員免許を取得したのち、教育関係の仕事に従事も、現場にて母子家庭や貧困家庭を目の当たりにし、何か役に立つことはできないかと決起。ファイナンシャルプランナー2級およびAFP、宅地建物主任者の資格を取得後、家計のやりくりから投資運用などお金のアドバイスだけではなく、様々なお悩み事を第3者の視点でアドバイスすることを目的とした「トータルアドバイズ」代表として活動。九星気学鑑定士としての人生相談も好評を得ている。

個人ブログ:https://ameblo.jp/total-advise-company/

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