レインズ(指定流通機構)とは?不動産の売却を検討している方必読。仕組みや役割を解説

「レインズ」とは、会員である不動産会社や宅地建物取引免許を持っている方が利用できるデータベースです。
レインズには現在売り出されている物件や、過去に成約された物件の情報などが掲載されており、不動産業界にとっては必要不可欠な存在となっています。

本記事の主な内容は以下のとおりです。

  • レインズは会員しか利用できない
  • レインズは不動産業界にとって欠かせないインフラとなっている
  • 物件掲載の義務は「媒介契約」の種類によって異なる
  • 専属専任媒介・専任媒介の売主に限り、自らの物件の情報を閲覧することができる

「レインズ」は、普段の生活ではおそらく全く馴染みのないで存在ですが、レインズを知ることによって不動産業界や取引の仕組みが理解しやすくなります。特にこれから不動産の売却を検討されている方にとっては重要な内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

レインズとは?

レインズは「Real Estate Information Network System」の英語の頭文字をとった「REINS」を呼称したものであり、日本語表記では「不動産流通標準情報システム」です。
このサービスは、国土交通省から指定された4つの不動産流通機構が運営していて
会員登録された不動産仲介会社や宅地建物取引免許を持っている方が利用できるデータベースを保有しており、仲介取引をする際には必ずと言っていいほど利用されている不動産業界のインフラとなっています。

レインズには現在売り出されている物件や、過去に成約された物件の情報などが掲載されており、顧客へ紹介するための物件を検索する際や、物件査定を行う際の価格付けの資料集収集のために頻繁に活用されています。

普段皆さんが不動産ポータルサイトである「スーモ」や「ホームズ」から物件情報を取得するのと同様に、不動産仲介会社もこのレインズから物件情報を取得して日々業務を行っているのです。

レインズのシステムの仕組み

レインズに掲載されている物件は、売主から不動産仲介会社が売却依頼を「仲介物件」、あるいは不動産会社である売主が直接掲載した売主物件です。
掲載された物件は仲介会社に広く閲覧され、潜在顧客とのマッチングが図られることによって不動産取引における流通性の維持・向上が図られる仕組みとなっています。

なお、仲介物件である場合、レインズに掲載すべき物件か否かは、下記3つの「媒介契約」いずれかで異なります。

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

専属専任媒介

「専属専任媒介」では、売主は1社の仲介会社にしか売却依頼ができず、さらに自ら買主を見つけたとしても専属専任媒介を締結した仲介会社に必ず仲介業務を依頼しなければなりません。
このように売主に対して強い縛りがあるため、一方の仲介会社は依頼を受けた物件情報を媒介契約締結から5日以内に掲載することが義務付けられています。

専任媒介

「専任媒介」では、売主は1社の仲介会社にしか売却依頼はできませんが、自ら買主を見つけた場合は仲介会社への仲介業務の依頼を必要とせず、直接取引を行うことができます。
専属専任媒介よりも売主に対する縛りが弱いため、仲介会社によるレインズへの掲載は媒介契約締結から7日以内と少し期間が延長されます。

一般媒介

「一般媒介」では、複数の仲介会社へ同時に売却依頼をすることができます。3つの種類の中でも売主に対する縛りが最も弱く、仲介会社によるレインズへの物件掲載義務はありません。

3つの取引様態についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。

レインズの役割とは

レインズには主に下記3つの役割があります。

  • 情報を一元管理し流通性を向上させる
  • 売却活動を管理する
  • 適正な相場価格の算出根拠となる

情報を一元管理し流通性を向上させる

物件情報をレインズで一元管理することで、レインズに登録している多くの仲介会社が情報を共有することができ、スピーディーな不動産取引を実現することができます。
不動産は経済に与える影響が大きく、流通量が減ってしまうと景気減退の引き金になってしまう可能性があります。

したがって、レインズは不動産業界のインフラのみならず、延いては経済の維持・向上を担う重要な存在でもあるのです。

売却活動を管理する

仲介会社は極力たくさんの手数料を獲得するために、稀に「囲い込み」や「売り止め」といった不正を行う仲介会社が存在します。
これらの抑止力として、2016年の改正によりレインズに登録された専任媒介契約・専属専任媒介契約の物件については、仲介会社のみならず売主自身が状況を確認できるようになりました。

囲い込みおよび売り止めについてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。

このシステムの改正によって、売却物件の内容やステータスに虚偽が無いか売主がチェックすることができるため、仲介会社は他の仲介会社による問い合わせを不正に拒んだり、虚偽の内容を伝えることができない仕組みとなっています。

適正な相場価格の算出根拠となる

レインズには売り出し物件の情報の他に、「成約事例」の情報が掲載されています。
不動産の価格査定を行う際には、過去の成約事例を参考に対象不動産の条件を加味・修正して価格を算出する「取引事例比較法」が多く用いられており、その事例のほとんどはレインズに集積された情報が基となっています。

そのため、レインズは仲介会社にとって無くてはならない存在であることに加え、成約後は速やかに成約内容をレインズに登録する義務があるため、市場における適正な相場価格を形成するという意味でも、非常に重要な役割を持っているのです。

レインズを利用できるのは不動産会社だけ?

現時点でレインズを利用できるのは、レインズの会員である不動産会社や宅建免許を持つ方だけであり、顧客の個人情報保護の観点から一般個人の利用は不可となっています。

ただし、専属専任媒介および専任媒介により物件を掲載している売主については、自らの売却物件に限り、登録情報や取引の進捗具合が閲覧できるようになっています。

おわりに:不動産売却を検討している方は、レインズを理解して安全な取引を実現しましょう

「レインズ」とは、会員である不動産会社や宅地建物取引免許を持っている方が利用できるデータベースであり、仲介会社はこのレインズから物件情報を取得して日々業務を行っています。
なお、レインズに掲載されている物件は、売主から不動産仲介会社が売却依頼を「仲介物件」、あるいは不動産会社である売主が直接掲載した売主物件です。

レインズは、個人情報保護の観点から一般個人の利用および閲覧はできません。
ただし、レインズに掲載された専属専任媒介および専任媒介の物件である場合は、この売主に限り、自らの物件の登録情報や取引の進捗具合が閲覧できるようになっています。

レインズは不動産業界のインフラとして欠かせない存在となっています。これから不動産の売却を検討されている方は、まずはレインズの仕組みを理解しておくことで、スピーディーかつ安全な取引の実現に近づくことができるでしょう。

この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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