中古マンション購入時に必要な貯金はいくら?頭金、手付金、諸費用の違いと、内訳について

中古マンションを購入する際の主な初期費用は、頭金、手付金、そして諸費用の3つに分けることができます。3つの詳細と内訳、支払いのタイミングにはそれぞれポイントがあります。購入を検討する際にあわせてチェックしておきましょう。

  • 頭金は必ずしも必要ではない
  • 手付金は住宅ローンの審査が通るまで、一時的に自己資金として準備が必要
  • 諸費用を住宅ローンに含めることができない金融機関の場合、自己資金として準備が必要となり、実費負担だが、中古マンションの諸費用の3分の1を占める仲介手数料は無料となる可能性あり
  • 中古マンションの諸費用の概算は最大で物件価格の10%程度

この記事では、上記のポイントに加え、中古マンションの仲介手数料を無料にする方法まで、詳しくご説明していきます。

中古マンション購入時の諸費用はいくらくらい?

「そろそろマイホームが欲しいとは思うけど、まだまだ余裕が無いもんね…」
「でもさ、最近はフルローンでマイホーム買う人もいるわけじゃない?」
「そもそも初期費用とか諸費用っていくらかかるんだろう?」

中古マンション購入時に必要な諸費用の概算は、最大で物件価格の10%程度と言われていますが、その具体的な内訳はどのようになっているのでしょうか?諸費用とは別に、頭金や手付金との違いについても、確認していきましょう。

頭金や手付金と諸費用の関係について

まず、大前提として、頭金と手付金、諸費用の違いを明確にすること、そしてそれぞれの費用が必須なのか、自己資産として準備すべきなのか、節約できる費用なのかについても認識することが重要です。

頭金

頭金はマイホーム購入に必要な費用ではありません。以前は頭金を多く支払うほど与信が高いと判断され、住宅ローン審査に通りやすかったといえますが、現在はフルローンでマイホームを購入される方も多く、頭金が無くとも問題はないでしょう。

ただし、頭金(自己負担金)を用意すれば、住宅ローンの利率が低くなるようなプランを用意している金融機関もある上、頭金が多ければそれだけ毎月の返済額は安くなりますので、家計のやり繰りが楽になるというメリットはあるでしょう。もっとも、住宅ローンを組んだ後の、繰り上げ返済で対応することも可能です。

手付金(および 申込証拠金)

不動産の購入は、原則早い者勝ちです。しかし、売主の視点で考えれば、購入意欲の高い人に申し込んで欲しいと思うのが当然でしょう。安易に申し込みが行われて度々取り下げられたり、契約後に簡単にキャンセルされてしまうようでは、不動産売買が円滑に行われず、不動産の流通全体に支障が出ることにもなりかねません。これらの問題を抑止するために設けられているのが、手付金と申込証拠金です。

申込証拠金は、本契約前の申し込み段階で支払う金額ですが、支払った金額は契約時にマイホームの購入代金に充当されます。費用の相場は10万円程度ではありますが、法的な決まりはないため、不動産会社によって費用を取らない場合もあります。

一方、売買契約締結時に支払う手付金は、民法に規定されている費用であるため、原則、自己資金として準備が必要な費用です。ただし、費用の金額まで明確に定められているわけではなく、相場は売買代金の5%から10%とされていることが多いのですが、不動産会社によってはより少額に設定している場合もあります。

注意点としては、「売買契約締結時の現金払い」であること。仮に、3,000万円の物件であれば、150万円から300万円もの自己資金を契約締結前に、つまりは住宅ローンの融資が実行される前に準備しなければなりません。

もちろん、手付金はあくまでも契約の意思表示として、物件代金の一部を先払いしているだけですので、住宅ローンの審査が通れば返還されます。あくまでも一時的に必要な自己資金ではあるのですが、一時的であっても準備が難しいという場合には、遠慮せずに不動産会社に相談してみましょう。金額が定められていないことから、減額してもらえる可能性も十分にあります。

さて、なぜ手付金の先払いが必要かといえば、支払う手付金には「解約手付」としての意味があるからです。「解約手付」とは、契約後に一方的に契約解除を行った場合のペナルティとして没収される費用ですが、その費用があまりにも安ければ解約抑止の意味合いが無くなるため、これまでの相場は高額だったといえます。

もちろん、このペナルティには売主にも課されますが、売主からの一方的な契約解除の場合には「解約手付」として支払った金額の2倍が返還されますので、契約に関してはお互い責任を持とうという意味合いになりますね。「もっと割安な物件を見つけたからキャンセルしたい!」とか「高く買いたい人が出てきたらその人に売る!」とか、マイホーム購入に関してはその金額も大きく、生活に直結する契約であるため、自分勝手にキャンセルはできないような取り決めがあるのです(解約手付とクーリングオフの関係については、後ほどご説明いたします)。

諸費用

諸費用については、契約を行うにあたっての事務費用と考えればよいでしょう。住宅ローンに関する事務、火災保険への加入、登記、契約書の作成など、不動産売買には様々な事務作業がつきものです。不動産会社に支払う仲介手数料に関しては、物件を探したり、価格交渉をするだけではなく、それらの事務をサポートするという意味を持つ費用といえます。

なお、諸費用の名目については、必須である費用とそうではない費用が混在しています。諸費用の内訳は次項でご説明いたしましょう。

中古マンション購入時にかかる諸費用の内訳は?

諸費用は大きく分けて、「1、不動産取得に関わる費用」と「2、住宅ローン契約に関わる費用」、そして「3.その他の費用」の3つに大分することができます。各名目について、必須である費用と必須ではない費用(減額できる可能性のある費用と任意でかかる費用)に分けてご説明いたします。

1、不動産取得に関わる費用

【必須】

印紙税…売買契約書に貼る収入印紙の金額です。金額は物件により変動します。現在、軽減税率が適用され、半額となっています。

登録免許税…登記費用です。一般的には、不動産売買契約に関する所有権移転登記と、住宅ローン契約に関する抵当権設定登記が行われます。こちらも軽減措置が令和4年3月31日まで2年延長となっていますが、住宅用家屋証明制度を活用することで大幅に減額することが可能です。ただし、築年数などの要件があるため、該当しているかどうかについては十分に注意しましょう。

固定資産税精算金…固定資産税とは、毎年1月1日に、土地や建物などを所有している方に課税される地方税のことです。つまり、売買契約をした年の固定資産税は、売主がすでに払っていることになります。そのため、物件の引き渡し日から年末までの固定資産税については、買主へ請求することになります。一般的には売買代金に上乗せされて請求されるでしょう。

不動産取得税…こちらも軽減措置がありますが、現状、中古マンションの場合は0円となるケースが多くあります

【減額の可能性あり】

士業への報酬…不動産登記を主たる業務とするのは司法書士ですが、司法書士への登記業務を依頼する場合には費用が発生します。不動産会社と提携している司法書士の場合、割安な可能性がある一方で、割高にも変更できる部分であるため、注意が必要です。

2、住宅ローンの契約に関わる費用

【必須】

住宅ローン保証料 もしくは 融資手数料…住宅ローンを借りた後に、万が一、住宅ローンを返済することができなくなった場合の連帯保証人代わりとなる保証会社に支払う費用です。保証会社が不要な金融機関もありますが、その場合には融資手数料として住宅ローン保証料相当額を徴収、または金利に上乗せしていることが多いといえるでしょう。

印紙税…住宅ローンの契約書に貼る収入印紙の金額です。

住宅ローン事務手数料…金融機関によって金額にバラツキはありますが、数万円程度でしょう。

【減額の可能性あり】

火災保険料…火災保険への加入自体は義務ではありませんが、住宅ローンを契約する場合に加入が義務付けられるものです。注意すべきはその補償の内容でしょう。言われるがまま加入してみたら不要な補償内容が入っており、料金が高額となっていたということが無いよう、補償内容については確認しておきましょう。

【任意】

団体信用生命保険料…契約者に万が一のことがあった場合、住宅ローンの支払いが免除される生命保険です。住宅ローンを組む際、金融機関によって団体信用生命保険への加入を義務付けていることが多いです。団体信用生命保険は、一般の生命保険よりも加入条件が緩く、保険料も無料とされることが多いのですが、実質的にはその保険料として、住宅ローン金利にあらかじめ上乗せされている可能性があります。団体信用生命保険の加入有無で金利が異なる金融機関も多いため、確認しておきましょう。

適合証明書…住宅ローンの商品であるフラット35を利用する場合には適合証明書が必要となります。後に記載するホームインスペクションと同じく、物件に問題がないか検査をするものですが、ホームインスペクションとは調査の内容が異なります。

その他の費用

【必須】
中古マンションの場合は特にありません。

【減額の可能性あり】

仲介手数料…仲介業務を行い、契約が成立した場合に不動産会社に支払う、成功報酬です。減額はもちろん、全額無料とする不動産会社もあります。様々な諸費用の中でも、一番節約しやすい費用といえるでしょう。

【任意】

ホームインスペクション費用…ホームインスペクションとは住宅診断のことです。購入した物件を専門家が調査することによって、施工不良や不具合などを検査してくれる付加サービスですが、不動産会社によっては提携している会社をあっせんしてくれる場合があります。その場合には、費用が割高となっていないか、注意が必要です。もっとも、ホームインスペクションは中立性が保たれるべきとも言われており、別の業者に自分自身で依頼をしても何ら問題はありません。

各物件に物件の種類によって特有である費用

新築マンションの場合には修繕積立基金が必要となりますが、それ以外の名目で、物件の種類によって、特別に必要となる名目はありません。名目の違いより、物件の種類によって課税範囲や軽減措置の有無や範囲が異なるため、結果として費用がかからなかったり、金額が前後するといえるでしょう。

実際に中古マンションを購入した場合の諸費用の金額と支払いのタイミングについて

諸費用の名目が分かったところで、それぞれの名目に必要な金額はいくらでしょうか。また、自己資金として準備すべき金額はいくらなのでしょうか。自己資金として準備しなくてはならないのは、住宅ローン融資が実行される前に必要となる費用といえます。

3,000万円の中古マンションを購入した場合の初期費用の内訳(参考)

先に挙げたそれぞれの初期費用について、仮に3,000万円の中古マンションを購入した場合に、いくらぐらいかかるか、費用の概算を記載していきます。ただし、各費用の金額については軽減措置の対象可否や軽減措置の内容の変更によって大きく差が出るため、あくまでも参考としてください。なお、2020年12月現在においては、元来消費税の増税に対する対策として軽減措置がなされ期限切れとなっていたものが、コロナショックにより数年延長されている状態です。

不動産取得に関わる費用

【必須】
印紙税(1万円程度)軽減措置の対象として半額
登録免許税(10~30万円程度)軽減措置や物件の種類、評価額による
固定資産税精算金(0~30万程度)引き渡し日による
不動産取得税(0~60万円程度)軽減措置の対象可否による

【減額の可能性あり】
士業への報酬(10万円程度)

【任意】
特になし

住宅ローンの契約に関わる費用

【必須】
住宅ローン保証料 もしくは 融資手数料(60万円程度)金融機関によって名目が異なり、住宅ローン金利に組み込まれている場合もあり
住宅ローン契約書印紙税(2万円程度)
住宅ローン事務手数料(5万円程度)金融機関による

【減額の可能性あり】
火災保険料(15万円程度)補償内容による

【任意】
団体信用生命保険料(0万円)金融機関によるが、住宅ローン金利に組み込まれている場合もあり
適合証明書(0~10万円程度)フラット35の利用可否による

その他の費用

【必須】
特になし

【減額の可能性あり】
仲介手数料(0~96万円程度)不動産会社によって大きく異なる

【任意】
ホームインスペクション費用(0~10万円程度)自身で依頼することも可能

ここで、必須金額と減額の可能性がある費用を合算すると「103万円~309万円」となります。一般的に言われている諸費用の概算ですので、物件価格の10%というのはあながち間違ってはいませんが、最低金額の103万円であれば、物件金額の3%程度ですから、値幅についてはかなり大きいことがお分かりいただけると思います。

初期費用の支払いのタイミングと、本当に必要な自己資金の金額とは

3%~最大10%程度の諸費用に加え、手付金を物件金額の10%程度支払うことになれば、最低400万円、最大で600万円ほどの初期費用が必要になります。仮に手付金を減額してもらい、50万円と見積もっても、必須金額と合算して「153万円~359万円」と高額です。

しかしながら、ほとんどの諸費用は住宅ローンの融資実行時に支払うことができるため、自己資金として手元に準備しておく必要はありません。一時的に自己資金として支払いが必要なのは、申込時に支払う可能性のある申込証拠金と、不動産売買契約締結時に支払う手付金、そして仲介手数料の3種類です。

申込証拠金は10万円程度、手付金は金額の交渉ができるとして、問題は仲介手数料です。仲介手数料を支払うタイミングとしては、契約締結時と物件引き渡し時の2回、もしくは物件引き渡し時の1回であることがほとんどですが、前者の場合には契約締結時の段階で、自己資金の準備が必要となります。もちろん、仲介手数料を支払うタイミングについても不動産会社に相談することは可能ですが、あらかじめ、支払うタイミングを事前に確認しておくほうが安心といえます。

このように、交渉次第では自己資金が不要となり、フルローンとすることが可能ですが、金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに含めることができない場合もありますので、注意が必要です。この場合には実費が必要ですが、金融機関によっては諸費用のための諸費用ローンという商品を用意している場合もありますので、活用も検討しましょう。もっとも、諸費用ローンは住宅ローンほど低金利ではないため、返済の期間や利息については、確認しておくべきでしょう。

住宅ローンに関わらずローン全般にいえることですが、健全な融資のためにもローンの融資金額は使用目的と同額にすべきであり、請求書や領収書で証明しなければなりません。そのため、目的が明確なローンに関しては特に、融通を効かせて多めに借りることはできないというのが当然のことでした。

しかしながら、昨今の超低金利時代を背景に、フルローンでマイホームの購入をする方も多くなっていることから、マイホームの購入に関する諸費用については、住宅ローンに上乗せして(オーバーローンとして)融資することが許されています。金融機関によっては引越し代金なども含めることができますが、オーバーローンとして借入できる費用と借入できない費用があるため、オーバーローンに対応している場合には、その対象となる名目をあらかじめ確認しておくべきでしょう。

クーリングオフと手付金の関係

クーリングオフとは「ある契約に関して一定の期間、説明不要、無条件で申し込みの撤回、または解除ができる」という制度です。消費者保護の観点としては素晴らしい制度ですが、濫用されれば商取引が成り立たなくなってしまいます。不動産売買契約については契約までの工程に時間や労力がかかることもあり、宅建業法によってクーリングオフは認められているものの、適用されるための条件が制限されています。

具体的な条件ですが、「売主が宅地建物取引業者で、買主が個人」であること、「契約場所が宅地建物取引士を置くべきとされる場所以外(ただし、買主都合で売主を呼んだ場合には問わない)」であること、「代金の支払いや物件の引き渡しが済んでいない」ことなど多岐に渡ります。

実は、不動産売買契約おいてクーリングオフの制度が認められた理由は、一定の悪意ある不動産業者が高齢者などの個人宅への訪問営業を行い、強引に高額な不動産売買契約を進めるという社会問題が生じていたからなのです。不動産売買におけるクーリングオフとは、このような問題を解消するための、ピンポイントで認められた制度といえるでしょう。

そもそも不動産売買の契約解除に関しては「解約手付」というペナルティが課されているため、無条件で解約できるクーリングオフの制度とは明らかに相反する内容です。つまり、明確な意思の下に行われた不動産売買契約であるならば、クーリングオフは適用されないのです。

最も大きな諸費用は仲介手数料

さまざまな初期費用の中ででも大きな割合を占めるのが、不動産会社へ支払う仲介手数料であることにお気づきでしょうか。諸費用が物件価格の最大で10%程度であるとすれば、「物件価格×3%+6万円」の速算式で計算される仲介手数料ですから、単純に諸費用の3割を占める費用なのです。では、この仲介手数料を減額することはできるのでしょうか?

仲介手数料は一定の条件下で減額できる手数料である

仲介業務に対する報酬である仲介手数料の上限額については法律で厳しく制限されていますが、下限額については特に決められていません。つまり、不動産会社の裁量で、仲介手数料を値引きしても問題は無いのです。

これまでは仲介手数料を上限額まで徴収してきた不動産会社がほとんどでしたが、昨今では値引きだけではなく、全額無料とする不動産会社も増えてきたといえます。しかし、仲介業務を行う不動産会社の唯一の利益ともいえる仲介手数料を削っても、会社の運営は成り立つのでしょうか?

答えとしては「成り立つ」のですが、仲介手数料を全額無料するためには一定の条件が必要です。それは、不動産の買主だけではなく、不動産の売主からも仲介手数料がもらえるという場合です。業界用語で両手取りと言いますが、買主と売主の両方を1社の不動産会社がつなぎ合わせた場合には、それぞれから仲介手数料を受け取ることができるのです。

しかし、売主が仲介業務を依頼した不動産会社と、買主が仲介業務を依頼した不動産会社が異なっている状態で売買契約が成立した場合には、どちらの不動産会社も依頼を受けた買主か売主のいずれか一方からしか仲介手数料を受けとることができないのです。業界用語で片手取りといいますが、この状態では仲介手数料を全額無料とすることはできず、値引きをするのが精いっぱいといえるでしょう。

中古マンションが仲介手数料無料となりやすいのはリノベーション物件

仲介手数料が無料にできる仕組みを知った上で、中古マンションが仲介手数料無料になりやすい物件は、リノベーションされてから販売された物件といえます。リノベーション物件の場合、所有者は既に個人ではなく、リノベーション業者となっていることが多いのです。マンションをリノベーション業者が買い取った上でリノベーションをし、販売しているのです。

そして、売主がリノベーション業者を含む不動産業者が所有する物件であれば、仲介業務を行う不動産会社が買主を見つけて売買契約を成立させると、ほとんどの場合において両手取りとなるのです。もちろん、リノベーションをした物件であっても、個人所有のままという場合もあります。この場合には、売主と買主の不動産会社がバラバラとなる可能性が高いわけですから、仲介手数料を全額無料にすることはできません。

もっとも、仲介手数料を両手取りできることが、仲介手数料を値引くことができる理由の全てではありません。一般の企業では当然のように行われているコストカットや営業の効率化を行い、過剰な広告費を抑えることで、値引きを実現している健全な不動産会社もあります。

残念ながら、不動産会社の中には悪意のある会社も混じっており、仲介手数料を値引きする代わりに、別の名目に上乗せして請求している場合もあります。仲介手数料全額無料や値引きという広告に飛びつかず、不動産会社の選別については、ある程度の下調べが必要といえるでしょう。

おわりに:諸費用は恐れるに足らずも、確認は必要

実費として現金払いをしなければならない上に、諸費用の3分の1を占める仲介手数料については、不動産会社によって全額無料となったり、値引きすることができます。特に中古マンションをお探しの方は、売主が業者となりやすいリノベーション物件に注目してみましょう。

なお、住宅ローンにオーバーローンが認められていれば、マイホームを購入するために準備すべき自己資金は不要ですが、手付金(もしくは 申込証拠金)については売買契約締結時に一定額必要となる可能性があること、仲介手数料についても不動産会社によって売買契約締結時に一定額必要となる可能性があることには十分注意すべきでしょう。

もっとも、住宅ローンのオーバーローンとして諸費用を借りることができない場合もありますので、完全なフルローンが可能かどうかについても、仲介手数料の支払いタイミングを含め、不動産会社にあらかじめ相談しておくべきでしょう。

この記事を監修した人

宅地建物取引士小林弘卓

長野県軽井沢生まれ、群馬県高崎市育ち。教員免許を取得したのち、教育関係の仕事に従事も、現場にて母子家庭や貧困家庭を目の当たりにし、何か役に立つことはできないかと決起。ファイナンシャルプランナー2級およびAFP、宅地建物主任者の資格を取得後、家計のやりくりから投資運用などお金のアドバイスだけではなく、様々なお悩み事を第3者の視点でアドバイスすることを目的とした「トータルアドバイズ」代表として活動。九星気学鑑定士としての人生相談も好評を得ている。

個人ブログ:https://ameblo.jp/total-advise-company/

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