中古マンション購入時の諸費用の内訳と目安金額、節約方法も詳しく解説

中古マンションを購入する際の諸費用額は「購入する物件価格の5~10%程度」と言われています。ただし、諸費用項目の中にはやり方しだいで大幅に減額できるものもあり、同じ物件であっても人によって諸費用の総額が変わります。

諸費用を節約するのに、高度な知識やスキルは必要ありません。「どの諸費用がどの程度減額できるのか」と「どうすれば減額できるのか」を知っている方なら、誰でも実践可能です。

そこで本稿では、中古マンションを購入する際にかかる諸費用の内訳や目安金額、節約方法をご紹介します。最後までご覧いただき、少しでもお得に中古マンションを購入するためにお役立てください。

中古マンション購入時の諸費用はいくら?

不動産を購入する際の諸費用は、物件が決まらないと正確な額が算出できません。ですから、資金計画(予算組み)の段階では、目安や相場を知っておくことが大切です。

その目安が、冒頭でご紹介した「購入する物件価格の5~10%程度」です。例えば購入物件が2,000万円であれば、諸費用額は「100~200万円」程度とお考えください。

なお、購入物件が低価格なほどこの割合が高くなりやすいので、目安を計算する際は高いほうの金額を参考にしてください。住宅ローンを利用しない場合は、融資にともなう諸費用がなくなりますので、低いほうの金額を参考にしていただくとよいでしょう。

そもそも諸費用とは?

つづいて、マンション購入にかかる諸費用の内訳や金額の実例をご紹介します。その前に、そもそも「諸費用」とはどういうものなのかご説明しておきましょう。

諸費用とは?

中古マンションを購入する際、物件代金以外にかかるさまざまな費用を総称して「諸費用」と呼びます。その内訳は主に手数料・保険料・税金・清算金などで構成され、売買取引ごとに変わります。

  • 手数料:仲介手数料・銀行の事務手数料・司法書士報酬など
  • 保険料:火災保険・地震保険・団体信用生命保険など
  • 税金:印紙税・登録免許税など
  • 清算金:固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金など

従来、諸費用は現金で用意するのが一般的でしたが、今は住宅ローンに含めて借りられます。注意点として、住宅ローンが実行される前に支払いタイミングが来る諸費用は、自己資金で支払う必要があります。

さらに、諸費用分まで借りてしまうと、ローン残高が担保の価値を上回る「オーバーローン」状態になります。月々の返済も重くなりますので、可能な限り諸費用は自己資金で支払うほうが安全です。

そうなると、なおさら諸費用を節約したいところです。上にあげた諸費用のうち「保険料・税金・清算金」は減額が期待できませんので、手数料の低減を狙っていきましょう。

諸費用の内訳

つづいて、諸費用の内訳について詳しく解説していきます。

諸費用は、大別すると「契約時に払うもの、引き渡し時に払うもの、引き渡し後に払うもの」に分類できます。それぞれ、分けてご紹介しましょう。

契約時に払うもの

不動産売買契約を締結する際に支払う諸費用は、以下のとおりです。

手付金 不動産の売買契約を締結する際に、買主が売主に渡すお金のこと。不動産売買契約においては解約手付として扱われ、買主は手付金を放棄することで契約を解除できる。売買代金の「5%〜10%」程度が相場で、一般的に売買代金に充当される。
印紙税
(不動産売買契約)
不動産売買契約書は課税文書であり、作成する際に収入印紙を貼って納税する必要がある。税額は契約金額に応じて決まり、令和4年3月31日まで軽減税率が適用される (参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁)。契約書に印紙を貼らなかった場合は脱税となり、過怠税を徴収される (納付すべきだった印紙税の3倍)。
仲介手数料 売買をサポートしてくれた不動産仲介会社に支払う報酬。個人同士が中古物件を売買する際は、取引の円滑化とトラブル防止のために不動産仲介会社を挟むのが一般的。支払いタイミングは、契約時半金・決済時半金、契約時一括、決済時一括など、不動産仲介会社によって違う。手数料額は、物件価格が400万以上の場合は「物件価格の3%+6万円+消費税」が上限で、これより値下げしている不動産仲介会社もある。
ホームインスペクション 住宅診断士が、住宅の劣化状況等を診断して結果を報告してくれるサービス。売主の同意が得られれば、任意で利用可能。活用すれば安心、かつ適正価格で取引できる。基本調査費は、70㎡くらいの住戸で「4~6万円」くらいが相場。

諸費用項目については、用語集で解説しているものもあります。もっと詳しく知りたい方は、あわせてご覧ください。


なお、手付金は売買代金に充当されるか買主に返還されますので、諸費用と見なさない考え方もあります。ただし、住宅ローンが実行される前ですので、自己資金で準備する必要があります。

引渡し時に払うもの

売主から買主に所有権が移る「引き渡し」の際に支払う諸費用は、以下のとおりです。

住宅ローン関連 印紙税
(金銭消費貸借契約)
住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)は課税文書であり、印紙税が課税される。印紙代は借入金額によって変わる (参考:No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで|国税庁)。
事務手数料 金融機関に支払う事務手数料。額は金融機関によって異なり、借入額に関わらず一定額を支払う「定額型」と、借入額に対し一定の割合を支払う「低率型」がある。定額型は3~5万円くらい、低率型は借入額の2%くらいに設定している金融機関が多い。
保証料 一般的に住宅ローンは保証人が不要で、金融機関が指定する保証会社が保証人となり、債務者は保証会社に保証料を支払う。支払い方法は、借入するときに一括で支払う「外枠方式」と、毎月の返済額に上乗せ(金利が0.2%上がる)して支払う「内枠方式」がある。
団体信用生命保険料 融資する際、多くの金融機関では団体信用生命保険の加入を義務付けている。一般的な住宅ローンは金利に保険料を含めるので、別途支払わなくてよい。
火災保険・地震保険料 融資を受ける際、多くの金融機関では火災保険への加入を義務付けている。金額は保険会社や保障内容、建物の構造によって異なる。地震で発生した火災は火災保険の対象外で、地震保険への加入が必要。
住宅ローン代行手数料 不動産仲介会社に提携住宅ローンを紹介してもらったり、必要書類を準備してもらったりしたときの手数料。相場は5~10万円くらいだが、決まった額も上限額もない。住宅ローンのフォローを通常業務とみなし、代行手数料を取らない不動産仲介会社もある。
清算金 管理費・修繕積立金 マンション管理組合に毎月支払う管理費や修繕積立金。売主が1か月分まとめて支払っているので、引渡し時に日割り計算で清算する。
固定資産税・都市計画税 不動産を所有する人に課せられる税金。売主が1年分まとめて支払っているので、引渡し時に日割り計算で清算する。
登記関連 登録免許税 登記の際に課税される税金。中古マンションの購入者は「所有権移転登記」と、住宅ローン利用時は「抵当権設定登記」をおこなう。所有権移転登記の税額は土地や建物の評価額に応じて決まり、抵当権設定登記の税額は融資額に応じて決まる。
司法書士の報酬 登記を司法書士に依頼する場合の代行報酬。
売買関連 仲介手数料 契約時半金・決済時半金払い、または決済時一括払いの場合は、引き渡しのタイミングで仲介手数料の支払いが発生する。
消費税 買取再販会社からリノベーション済みマンションを購入する場合は、消費税がかかる。個人同士の売買は非課税。

引き渡しの際は、物件購入の残代金(物件代金から手付金を差し引いた額)も支払います。住宅ローンを利用する場合は、ちゃんと引き渡し日に決済されるように、要件となる火災保険等の段取りも進めておきましょう。

引渡し後に払うもの

引き渡し後に支払う諸費用もありますので、ご紹介しておきましょう。いずれも予算から抜け落ちやすい項目ですので、お忘れなきようご注意ください。

家財購入費 新しく買いそろえる家電や家具、エアコン、カーテンなどの費用。
引っ越し費用 引っ越し料金は、世帯人数・移動距離・時期・曜日・時間帯によって大きく変動する。とくに繁忙期の3月下旬から4月上旬は、通常期の倍の値段になる。
リフォーム費用 引き渡し後、すぐにリフォームする場合の工事代金。
不動産取得税 土地や建物の評価額に応じて税額が決まる。税率は本則4%だが、令和6年3月31日まで特例で3% (参考:総務省|地方税制度|不動産取得税)。中古住宅は新築時期により最高1,200万円を評価額から控除できるので、一般的な規模のマンション住戸なら課税されないケースが多い。

2,300万円の中古マンション購入時の例

令和2年度の住宅市場動向調査(※)によると、中古マンションの購入資金の平均は「2,263万円」となっています。では、2,300万円の中古マンションを買う場合、どのくらいの諸費用がかかるのでしょうか。

個人同士の売買で物件代金は全額ローンを使い、なるべく諸費用を抑える方向で試算してみましょう。

諸費用の内訳 金額の目安
手付金(5%、売買代金に充当) 1,150,000円
印紙税(不動産売買契約) 10,000円
ホームインスペクション 利用しない
印紙税(金銭消費貸借契約) 20,000円
住宅ローン事務手数料(定額型) 30,000円
住宅ローン保証料(内枠方式) 保証料は金利に含む
団体信用生命保険 保険料は金利に含む
火災保険・地震保険料(保健期間1年) 30,000円
住宅ローン代行手数料 手数料不要の仲介業者に依頼
管理費・修繕積立金の清算金(半月分) 10,000円
固定資産税・都市計画税の清算金(半年分) 60,000円
登記(登録免許税+司法書士の報酬) 200,000円
仲介手数料(決済時一括払い) 756,000円
消費税 個人売買につき非課税
家財購入費 新規調達せず
引っ越し費用(通常期) 80,000円
リフォーム費用 リフォームしない
不動産取得税 控除により課税されず

以上の諸費用をすべて合計すると「2,346,000円」になります。手付金を除けば、最も高いのが仲介手数料で、次いで登記費用が高額になります。ただし、清算金や登記費用は物件により大きく上下しますので、ご留意ください。

なお、なるべく諸費用を抑える方向で試算しましたが、必ずしもこれがベストとは言えません。とくに、住宅ローンの事務手数料や保証料は、利息のことも考えて支払い方式を選択すべきです。

たとえば、住宅ローンの事務手数料は「定額型」を選択しましたが、「低率型」のほうが低金利になります。つまり「低率型」は初期の支払額が増えますが、利息が減る分、トータルではお得になるケースもあるのです。

(※)令和2年度 住宅市場動向調査報告書
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf

最も大きな諸費用は仲介手数料

先述のとおり、諸費用の中で大きな割合を占めるのが不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」です。ですから、仲介手数料を低減できると、諸費用の総額が大きく下がります。

さて、そんなことができるのでしょうか?

仲介手数料は「国土交通省告示第493号(※1)」と「宅地建物取引業法第46条(※2)」で、依頼者の一方から受領できる上限が定められています。参考まで、以下にご紹介しておきましょう。

200万円以下の部分 5.5%
200万円を超え400万円以下の部分 4.4%
400万円を超える部分 3.3%

上述のとおり、仲介手数料は3つの区分で計算して合算します。これを簡易計算できるようにした式が「物件価格の3%+6万円+消費税」です (ただし、物件価格が400万円を超える場合)。

何度かお伝えしたとおり、この式で求められる仲介手数料はあくまで「上限額」です。ですから、値引きしている不動産仲介会社も少なからずあります。よくある値引きの例をご紹介しましょう。

  • 売主が不動産仲介会社や再販業者の場合 ⇒ 無料
  • 売主が個人の場合 ⇒ 半額

上述の例のとおりに値引きしてもらうと、2,300万円の中古マンションの売買では、無料の場合は75.6万円お得に。半額の場合でも37.8万円お得になります。仲介してもらう不動産仲介会社は、手数料無料のところを選びましょう。

(※1)国土交通省告示第493号
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf
(※2)宅地建物取引業法第46条
宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索

諸費用はいつ支払う?

つづいて、諸費用を支払うタイミングについて解説します。まずは、中古マンションの取引の流れをご確認ください。

  1. 購入したい物件を見学(内見)
  2. 住宅ローン仮審査
  3. 購入申し込み
  4. 不動産売買契約書
  5. 住宅ローン本審査
  6. 物件代金の清算と引き渡し

諸費用の内訳をご紹介した際にお伝えしたとおり、諸費用の支払いタイミングは、大別すると「不動産売買契約時・引き渡し時・引き渡し後」になります。

なお、契約から引き渡しまでの期間は、一般的におおよそ1ヶ月ほど空きます。この間に売主は退去作業を済ませ、買主は住宅ローンの本審査結果と融資の実行を待ちます。

ちなみに、諸費用の支払いが遅れると取引の流れが止まり、売買がスムーズに進まなくなります。その結果、物件代金の支払いが売買契約で定めた期日から遅れると、契約違反になり約定にのっとって違約金が発生します。

違約金は売買価格の10~20%に定めるのが一般的で、売主からの支払催告に従わなければ売買契約は解除されます。なお、売主と買主の間で合意があれば、覚書を交わして引渡し期日を延期できます

おわりに:中古マンション購入時の諸費用内訳を知っておこう

中古マンションを購入する際は、さまざまな諸費用がかかります。おおよその支払いタイミングと金額の目安を知っておきましょう。万が一、支払いが遅れると、売主から違約金を請求されたり売買契約を解除されたりします。

契約の際に売主に渡す手付金(一般的に売買代金に充当される)を除けば、諸費用のうち最も高額なのは不動産仲介会社に支払う仲介手数料で、次が登記費用です。ですから、このふたつを減額できたら、諸費用額を大きく低減できます。

しかし、登記費用の半分程度は税金で値下げできないため、低減の余地は大きくありません。一方、仲介手数料は無料や半額にしている不動産仲介会社もあり、大幅に低減できます。中古マンションを買うときは、手数料無料の不動産仲介会社を選びましょう。

この記事を書いた人

ホリカワダット

インテリアコーディネーターと1級カラーコディネーター資格保有。主に住宅分野を専門とするライター・ブロガー。工務店営業支援もおこなう複業フリーランス。高気密高断熱の注文住宅を得意とする建築会社で約8年間、営業職や住宅ローンアドバイザーを経験。年間200組のお客様をサポートした経験と、自宅の分譲マンションをスケルトンからリノベーションした経験をもとに、家探しや家づくりの資金計画、住宅ローンの返済額削減などをわかりやすく解説します。

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