不動産売却査定の基礎知識と査定額が高いときにチェックすべきこと

不動産売却の際、最初に行うのが「不動産売却査定」です。
不動産売却査定は、物件の立地や規模、建物の状態などを調査し、現在の不動産市場における売却可能想定額(査定額)を算出することを言います。

最近ではインターネットが普及したことで「一括査定サイト」を利用される方が増えています。
一括査定は、売却予定物件の状況を複数の不動産会社に提供し、その内容を基に各社から査定額が提示される仕組みです。
そのため、不動産会社によって査定額にバラつきが生じることもあり、中には突出して高額な査定額が提示されるケースもあります。

本記事の主な内容は下記のとおりです。

  • 不動産売却査定とは売却可能想定額(査定額)を算出すること
  • 査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」の2つの方法がある
  • 売却活動の権利を獲得するために、無理を承知で高い査定額を提示する不動産会社も存在する
  • 査定額の多寡よりも信頼できる不動産会社を見つける方が重要

不動産売却を安心・安全かつスムーズに成功させるためには信頼できる不動産会社へ依頼することが最も重要です。
不動産会社の中には、売却依頼を獲得するために、最初から無理を承知で高額な査定額を提示する会社も存在しています。そのため、単に査定額が高いという理由で不動産会社を選択することは非常にリスクが高いのです。

今回は、不動産売却を検討されている方に向けて、不動産売却査定の基礎知識と査定額が高いときにチェックすべきことを詳しく解説していきます。

不動産売却査定とは?

不動産売却査定とは、不動仲介会社により物件の立地や規模、築年数などを基に売却可能想定額(査定額)を算出することを言います。

売却査定は不動産の売買仲介免許を持つ「宅建業者」であれば、基本的に無料で依頼することができます。
またインターネット上の「一括査定サイト」を利用すれば、基本情報を入力するだけで、一度に複数社から査定額を提示してもらうことも可能です。

なお、この査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

机上査定

机上査定は不動産会社による現地実査を行わず、物件の所在や規模、築年数などの情報を基に「理論上の査定額」を算出する方法で「簡易査定」とも呼ばれます。
机上査定では、対象不動産の周辺における過去の「取引価格」や公示地価・基準地価と呼ばれる「公的指標」を基に、対象不動産の立地条件や規模を加味して想定価格を算出していきます。

参考となるデータはどの不動産会社も取得することができ、また算定方法も会社に大きく異なることありません。そのため、多少の差はあったとしても、机上査定の時点で会社によって査定額に大きな差が出るケースはほとんどありません。

訪問査定

訪問査定では、不動産会社が実際の物件を実査し、土地・建物の状態や周辺環境などを確認し、具体的な条件を加味した上で、より詳細な査定額を算出します。
机上査定が簡易査定と呼ばれるのに対し、訪問査定は具体的な価格提示をすることから「詳細査定」とも呼ばれます。

机上査定は理論値であるため各社の査定額に大きな差は生じませんが、訪問査定では会社や担当者の考え方や感覚などが物件評価に影響するため、会社によって大きな差が出る場合があります。
また、「早く売りたい場合はこの価格」「時間がかかってもよければこの価格」といった様に、売主の意向に沿える様、査定額に幅を持たせて提示することが一般的です。

査定額がすごく高かった一社に決める前に確認しよう

訪問査定が完了した時点で、売却活動を依頼する不動産会社を決定します。
売主心理としては、なるべく高い査定額を提示した不動産会社に依頼したいところですが、単に価格だけで依頼先を決定するのは非常にリスクが高いと言えます。

不動産会社が受け取れる「仲介手数料」は成約報酬であるため、売主から売却活動を依頼されたとしても、無事に買主が見つかり、売買契約が成立しなければ報酬を獲得することはできません。
しかし仲介業は「在庫」という概念が無いために、不動産会社の立場としては、売買価格がいくらであろうが、最終的には売買契約が成立すれば良いのです。

そのため不動産会社の中には、売却活動の権利を獲得するために、無理を承知でとりあえず高い査定額を提示する会社も存在しているのです。
この様な不動産会社に依頼した場合、最初の数週間から1ヶ月程度は査定額で売却活動を継続しますが、その後徐々に売出価格の減額を要求されるか、もしくは買主が見つかったとしても大幅な値段交渉を持ちかけられる場合があります。

この様に、査定額は突出して高かったものの、他の不動産会社が提示した査定額と同等の成約価格となったことで「結局は時間ばかりがロスしてしまった」というケースも少なくありません。
途中で他の不動産会社に変更すること自体は、手続き上は決して難しいことではありません。しかし、一度仲介依頼をしてしまうと変更するのが面倒になってしまい、結局ずるずると依頼を継続する方が非常に多いのです。

悪意的な不動産会社は、この消費者心理を利用して、とにかく仲介依頼の獲得だけを目指しています。
したがって、一括査定によって一社から突出して高い査定額の提示を受けた場合には、他の査定額の根拠をきちんと理解した上で、まずはご自身でも周辺相場を把握することが重要です。

確かに一括査定サイトは一度に複数の査定額を知ることができるため、利用される方が非常に多いのも事実です。しかし、たくさんの不動産会社から話を聞いたとしても、またその後に複数社に売却活動を依頼したとしても、最終的に売買手続きを依頼するのは一社だけです。

この点で言えば、売却を安心・安全かつスムーズに完了するためには、査定額の多寡よりもむしろ、なるべく信頼して物件を預けられる不動産会社を見つける方が重要度は高いと言えます。

不動産売却をはじめて行う方はこちらの記事で基礎知識を学びましょう。

騙されないために…不動産売却査定を依頼する業者の選び方

不動産売却査定を依頼する不動産会社の選び方として、重要なポイントは以下の3つです。

  • 周辺施設や近隣情報をきちんと把握しているか
  • 売却活動方針がしっかり考えられているか
  • 媒介契約を無理に持ちかけてこないか

地域の施設や環境をしっかり把握しているか、またそれらを踏まえてどの様に売却活動を行っていくのか、より具体的に示してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
さらに古くから地元密着で営業している不動産会社であれば、エリアに精通している上、地元での評判を落とさないためにも丁寧な仕事をしてもらえることに期待ができるのです。

依頼獲得だけを図っている不動産会社の場合「既にマッチするお客さんがいます」「必ず売れます」など勢いが良いだけで具体的な価格根拠や活動方針を示さず、即日の媒介契約を迫ってくる傾向があります。この様な不動産会社に騙されないためにも、インターネットの口コミなどをチェックして慎重に選びましょう。

おわりに:査定では相場を把握すること以上に仲介会社の「質」に注目しよう

不動産売却査定は、物件の立地や規模、建物の状態などを調査し、現在の不動産市場における売却可能想定額(査定額)を算出することを言い、最近ではインターネットの普及から、複数の不動産会社による査定額提示を受けることができる「一括査定サイト」を利用する方がとても多くなっています。

ただし、複数社から査定を受ける際には、突出して高い査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。
不動産会社の中には、売却活動の権利を獲得するために、無理を承知でとりあえず高い査定額を提示する会社も存在しており、この様な不動産会社に依頼した場合、結局は他の不動産会社の査定額と同等の売却価格となり、単に時間を無駄にしてしまうケースも少なくありません。

複数の査定額を知ることで相場を把握することも大切ですが、それ以上に依頼する不動産会社が「地元に精通しているか」「会社・担当者ともに丁寧な仕事に期待できるか」といったことを重視する方が、安心・安全かつスムーズな取引を実現するためには重要なポイントなのです。

この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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