市街化調整区域の土地や建物が売却しにくいのはなぜ?理由や確認項目を解説

日本では土地の開発や建築をする際「都市計画法」という法律(※)を守らなければなりません。
都市計画法には、建物が「建てられるエリア」「建てられないエリア」あるいは「建てても良いが、建物の用途が限定されるエリア」など、区域ごとに細かい規制が定められています。

その最も大枠の区域分けが「市街化区域」と「市街化調整区域」です。
市街化区域は積極的に市街化(都市開発)を行っていくエリア、一方の市街化調整区域は市街化を抑制するエリアであり、特に市街化調整区域における土地の開発や建築を行う際は、法令に基づく厳しい制限を受けることとなります。

本記事の主な内容は以下のとおりです。

  • 市街化調整区域は「都市計画図」という地図で確認できる
  • 市街化調整区域では原則的に自由に建物を建築することはできない
  • 買主の手間やリスクが大きく、市街化調整区域の物件の流通性は非常に低い
  • キャンプブームやエネルギー事業の多様化によって需要増加への期待もできる
  • 所有土地のポテンシャルを知るためにも、まずは仲介会社への相談がおすすめ

市街化調整区域内の土地は有効活用が難しく、売却においても市街化区域の土地や建物と比べてはるかに難易度が高いと言われています。

今回は市街化調整区域の土地や建物が売却しにくいのはなぜか、その理由など詳しく解説していきます。

(※)参考:都市計画法 | e-Gov法令検索

市街化調整区域とは?

「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づき市街化を抑制するエリアを指します。
このエリア内の土地には、住宅や商業施設などを建築することが原則認められません。そのため、市街化調整区域内の土地は有効活用が難しいことを理由に、売却においても難易度が非常に高いと言われています。

市街化調整区域は「都市計画図」と言われる各市町村町で発行している地図で確認することができます。行政によってはインターネットでも公開されていますので、ご自身の所有土地が市街化調整区域か否かは比較的簡単に調べることができます。
ただし、市街化調整区域は、ほとんどが田舎や郊外の人里離れた山林や田畑がある場所に位置しています。都市圏の住宅や商業施設が集まる場所は「ほぼ間違い無く市街化区域」であるため、通常の住宅であれば過度な心配は必要ありません。

なお、市街化区域内であっても「生産緑地」という区域に指定されている場合は、開発や建築の制限を受けます。市街化調整区域と生産緑地はしばしば混同されることがありますが、全く別物であることは覚えておきましょう。生産緑地については下記記事で詳しく解説していますので、興味のある方はチェックしてください。

都市計画法とは?

「都市計画法」とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために都市計画に関し必要な事項を定めた法律です。端的には日本における「まちづくりのマスタープラン」とも言い換えることができます。

高度成長期の日本では、無秩序な市街化が問題となっていました。人口および産業の都市集中によって都市環境が悪化したことに加え、本来必要の無い公共施設等への無作為な投資が頻発する状態でした。この様な状況を受け、大正8年から存在していた旧都市計画法に代えて、現在まで運用されている新しい都市計画法が昭和44年(昭和43年法律第100号)に施行されたのです。

市街化調整区域にある建物が売りにくい理由

市街化調整区域は、市街化を抑制するエリアです。そのため原則的に住宅や商業施設などの建物を建築することができず、市街化区域の土地と比べて不動産としての価値は大きく劣ると言えます。

また仮に開発や建築ができたとしても、都市計画法による行政の許可が必要となるなど、買主としても煩雑な手続きやコストが発生してしまうため、売却の難易度が高いと言われているのです。

なお、既存の住宅が建っている場合であっても、所有者が変更されてしまうと、その後に建替えを行う場合には再度行政からの許可を受ける必要があります。つまり、買主は「建替えられないリスク」も負うことになるため、建物付きであっても買主を見つけるのが難しくなってしまうのです。

市街化調整区域にある土地や建物を売るには?

市街化調整区域であっても、売買は可能です。
また、建築についても「農業等を営むための建築物」「農業等従事者の住宅」「駅舎や鉄道施設、図書館などの公益上必要な建築物」については、行政の許可は不要とされています。

さらに、行政許可を条件に下記の様な建物や施設の建築・開発が特例として認められる場合もあります。

  • 周辺居住者の日常生活に必要な店舗や医療施設、学校など公益上必要な建築物
  • 市街化調整区域内の観光資源等の有効活用に必要な建築物(ホテル、ゴルフ場など)
  • 自然的条件を有する施設
  • 農林水産物の処理・貯蔵・加工をするための施設
  • 農林業活性化における施設
  • 中小企業の共同施設
  • 既存の向上事業を効率化するための施設
  • 危険物の処理・貯蔵施設
  • 道路など交通を確保する施設(道の駅、ガソリンスタンドなど)
  • 市街化区域に隣接していて環境を損なわないと認可されたもの
  • 市街化区域に建設ができない施設
  • 条例によって市が区域や用途を限り定めたもの
  • 既存の権利に基づき行う開発・建築行為(既に住んでいる方の住宅建築など)
  • 市街化促進のおそれがなく、市街化区域内では困難または著しく不適当な開発行為で、開発審査会の議を経たもの(分家住宅や流通業務施設など)

上記のように、市街化調整区域の土地を有効活用するためには、営農施設や農業従事者の住宅を建てる、もしくは行政許可を得て事業施設を建造するかの2つの選択肢があります。

逆に言えば、それ以外の選択肢が無いため、売却する際には一般的な物件とは全く性質が異なることを理解しておく必要があります。もし市街化調整区域の土地を所有されている場合でも、農業関係者あるいは上記に該当する施設を求める事業者への売却が現実的であり、流通性は低いと言わざるを得えません。

不動産売却については下記記事でも解説していますので、ぜひご覧ください。

ただし、昨今のキャンプブームにより、山林を求める一般消費者が増加していると言われています。さらに、今後はエネルギー事業の多様化や物流施設の需要増加によって、広大な土地や山林を求める事業者も増える傾向があり、今後の資産性向上に期待ができます。

市街化調整区域の土地の売却を検討されている方は、所有する土地がどの様な有効活用の可能性があるのか、まずは仲介会社へ相談することをおすすめします。

仲介会社は数多くありますが、どこでもいいというわけではありません。イエフリではあなたに合った不動産仲介会社をご紹介いたします。不動産についてわからないことや、仲介手数料や値引き交渉などについてもお気軽にご相談ください。

おわりに:市街化調整区域は制限も多いがポテンシャルも高い

日本では「都市計画法」に基づき、まちづくりが行われており、建物が「建てられるエリア」「建てられないエリア」あるいは「建物は建てても良いが、建物用途が限定されるエリア」など細かく区域分けされています。

その中でも、市街化を抑制するエリアである「市街化調整区域」では、原則的に開発や建築は認められていません。そのため、市街地の物件と比べて不動産価値は低く、売却の難易度は非常に高いと言われています。

しかし、昨今のキャンプブームにより、山林を求める一般消費者が増加していることに加え、今後はエネルギー事業の多様化により、広大な土地や山林を求める事業者も増える可能性があります。
市街化調整区域の土地の売却を検討されている方は、所有する土地がどの様な有効活用の可能性があるのか、まずは仲介会社へ相談されてみることをおすすめします。

この記事を監修した人

スターフォレスト代表取締役増田浩次(ますだこうじ)

埼玉県出身。親族の大半が不動産業界を営んでいたことから、自身も不動産業界へ入って30年近くが経ちます。モットーは、お客さまに喜んでいただけるような的確な提案をすること。お客さまには物件の良いところも悪いところもすべてお話しています。
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、損保募集人資格を所持しておりますので、住宅ローンや資金計画のご相談・アドバイスもお任せください。

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